Wycena budynku do amortyzacji – jak to zrobić

Wprowadzając nieruchomość do działalności gospodarczej, przedsiębiorca jest przymuszony do określenia jej ceny. Określenie początkowej wyceny nieruchomości ma wpływ na odpisy amortyzacyjne, jakie obniżają dochód do opodatkowania.
Jak w związku z tym określić cenę początkową nieruchomości? Co na ten temat mówi ustawa?

Wycena budynku do amortyzacji – ustalenie wartości początkowej

Wartość początkowa stanowi bazę do wykonywania odpisów amortyzacyjnych. Jej wielkość i system określenia zależy od tego, w jaki sposób nieruchomość zakupiono. Nieruchomość można pozyskać na wiele sposobów – począwszy od zakupu, przez spadek, a kończąc na darowiźnie.

W przypadku zakupu za wartość początkową uważa się wartość uzyskania nieruchomości, jaka jest określana jako kwota należna sprzedawcy, zwiększona o wydatki połączone z zakupem. Warto przy tym pamiętać, że amortyzacji skarbowej nie ulegają grunty, w związku z czym pojawia się kłopot z określeniem ceny początkowej nieruchomości nabytych na bazie umowy sprzedaży, w której nie wskazano odrębnie ceny gruntu oraz znajdujących się na nich budynków.

Przepisy ustawy wyraźnie wskazują na to, jakie koszty oraz w jakiej wielkości trzeba uwzględnić przy określaniu ceny początkowej środka trwałego wytworzonego we własnym obszarze. W wypadku, kiedy obywatel nie może z rozmaitych przyczyn określić kosztu wytworzenia środka trwałego, musi skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jest to uzasadnione przede wszystkim w sytuacji, kiedy podatnik nie ma dokumentów stwierdzających zakup materiałów oraz usług do ich wykształcenia, a także nie jest w stanie ich otrzymać.

Wartość początkowa – wycena podatnika

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje możliwość, żeby podatnik dokonał wyceny środków trwałych oraz na jej bazie ustalił cenę początkową, od której obliczana będzie wielkość odpisów amortyzacyjnych.

Art. 22g ust.8 UDPOF mówi jasno, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Wartość początkowa – wycena biegłego

W sytuacji, kiedy podatnik nie jest w stanie ustalić kosztu wytworzenia środków trwałych, może skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy, który oszacuje wartość. Trzeba jednak podkreślić, że może to mieć miejsce jedynie w szczególnych okolicznościach, np. jeśli podatnik do listy środków trwałych chce wpisać środek trwały zakupiony przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, oraz w tamtym czasie nie miał przymusu przechowywania faktur zakupowych.