Środkami trwałymi nazywa się aktywa trwałe oraz rzeczowe, mające przewidywany czas ekonomicznej używalności dłuższy niż 1 rok. Środkami trwałymi nie określamy z kolei takich środków, które ulegają zużyciu całkowitemu podczas jednokrotnego cyklu produkcyjnego, lecz zużywają się sukcesywnie przez przekazanie własnej wartości na artykuły tworzone przy ich wykorzystaniu. Przykładem środka trwałego jest np. nieruchomość. Jak ustalić jej wartość i sporządzić wycenę?

Wycena środków trwałych a realna wartość

Celem dokonania wyceny środka trwałego jest ustalenie realnej ceny przedmiotu w celu wpisania jej do KPiR. Nie można jednak postawić znaku równości pomiędzy wyceną a wartością. Wycena jest umiejętnością oszacowania kosztu, tymczasem wartość jest subiektywnym wrażeniem ewentualnego właściciela przedmiotu, które często nie musi mieć związku z realną ceną. Właśnie dlatego stosuje się wycenę sporządzoną przez profesjonalnego rzeczoznawcę, który pomoże w określeniu ceny. W tym momencie wycena staje się mechanizmem służącym do oszacowania wartości, która będzie najbliższa realnej cenie.

Odpisy amortyzacyjne – jak jaki ich dokonywać?

Odpisów amortyzacyjnych od środka trwałego dokonuje się drogą systematycznego, dokładnego rozłożenia jego wartości początkowej na określony czas amortyzacji. Podatnik – przedsiębiorca może tego dokonać nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do użytku w firmie.
Amortyzacja nie może zakończyć się wcześniej niż z chwilą:

• zniwelowania wartości odpisów amortyzacyjnych,
• umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego, przekazania go do eliminacji,
• jego sprzedaży,
• sprawdzenia jego deficytu, z potencjalnym uwzględnieniem przewidywanej przy eliminacji wartości sprzedaży netto.

Warto zaznaczyć, że środek trwały powinien być wykorzystywany w firmie nie krócej niż 1 rok.

Wycena środków trwałych według wartości wyjściowej

Wartość podstawowa środków trwałych stanowi kwotę rzeczywiście poniesionych nakładów inwestycyjnych połączonych z ich kupnem lub wykształceniem. Wartość ta pokazuje poziom cen występujących w latach wykonywania środka trwałego. Warto dodać, że środki trwałe o podobnej wartości rynkowej mogą mieć inną cenę początkową, o ile zostały kupione bądź wygenerowane w różnych okresach czasu, lub u innych wytwórców. Dodatkowo wartość początkowa zależna będzie od tego, dla jakich celów przygotowywana jest ich wycena.

Można ją sporządzić np. dla:

• celów bilansowych,
• celów skarbowych,
• rachunku inwestycyjnego.

Ustalenie faktycznej wartości firmy i jej składników przy zastosowaniu pewnych metod nazywany wyceną. Metody te korzystają z danych finansowych oraz innych posiadanych informacji. Istotne jest to, aby taka wycena była poparta faktami, ponieważ to od niej zależy pozycja przedsiębiorstwa w negocjacjach.

Szacowanie wartości firmy jest zależne od pewnych czynników. Bierze się  pod uwagę m.in.:

• formę prawną,
• rodzaj firmy,
• przedmiot,
• zakres prowadzonej działalności gospodarczej.

Wskazanie właściwej metody zależy od wybranego celu. Najczęściej powodem wyceny firmy jest pojawienie się oferty jej zakupu. Właściciel będzie musiał również wycenić przedsiębiorstwo, gdy będzie potrzebował zweryfikować zdolność kredytową lub zabezpieczyć zadłużenie.

W przypadku spółek są sytuacje, gdzie wycena przedsiębiorstwa jest wręcz konieczna i uwarunkowana przepisami prawnymi. Do takich sytuacji należą:

• fuzje,
• przejęcia,
• przekształcenia formy prawnej,
• wykup udziałów.

Jaką metodę wyceny przedsiębiorstwa wybrać?

Jest bardzo dużo metod wyceny przedsiębiorstw. Nie wszystkie jednak nadają się do oszacowania firm na sprzedaż. Najczęściej wykorzystywane sposoby na wycenę są podejścia: majątkowe, dochodowe lub porównawcze. Każda z tych metod wykorzystuje inne informacje i opiera się na odmiennych danych, aby wykonać prawidłowe analizy. Najlepszym i najbardziej miarodajnym rozwiązaniem jest wykorzystanie kilku metod wyceny jednocześnie.

1. Metoda podejścia dochodowego

W podejściu dochodowym podstawą jest prognoza strumieni dochodów z działalności przyszłych, zdyskontowanych stopą zwrotu, którą się oczekuje. Inaczej mówiąc rzeczywistą wartość firmy określa się na podstawie wszystkich przepływów pieniężnych – zdyskontowanych, które przedsiębiorstwo uzyska w przyszłości.

2. Metoda podejścia majątkowego

Podejście to opiera się na posiadanych zasobach majątkowych firmy. Wartości przedsiębiorstwa w tej metodzie ustalana jest  jako sumaryczna wartość aktywów, które zostaną zmniejszone o kwotę zobowiązań. Wadą jej stosowania jest wykorzystywanie danych ze sprawozdań finansowych, które nie zawsze są prawidłowe, oraz nie uwzględnianie składników majątku, który ma wpływ na wycenę, takich jak np. znaki towarowe.

3. Metoda podejścia porównawczego

Polega na szacunkowej wycenie przedsiębiorstwa na podstawie porównania z innymi podmiotami o podobnym profilu. Podstawą tej wyceny jest wybór przedsiębiorstw porównawczych oraz mierników, które należą do tego samego sektora. Zaletą tej metody jest poleganie na prawdziwych danych.

Aby wybrać najlepszą metodę należy uważnie przyjrzeć się swojemu przedsiębiorstwu. Optymalnym rozwiązaniem jest skorzystanie z kilku metod, które się nawzajem wypełnią. Dokonanie wyceny można też zlecić profesjonalnemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Wprowadzając nieruchomość do działalności gospodarczej, przedsiębiorca jest przymuszony do określenia jej ceny. Określenie początkowej wyceny nieruchomości ma wpływ na odpisy amortyzacyjne, jakie obniżają dochód do opodatkowania.
Jak w związku z tym określić cenę początkową nieruchomości? Co na ten temat mówi ustawa?

Wycena budynku do amortyzacji – ustalenie wartości początkowej

Wartość początkowa stanowi bazę do wykonywania odpisów amortyzacyjnych. Jej wielkość i system określenia zależy od tego, w jaki sposób nieruchomość zakupiono. Nieruchomość można pozyskać na wiele sposobów – począwszy od zakupu, przez spadek, a kończąc na darowiźnie.

W przypadku zakupu za wartość początkową uważa się wartość uzyskania nieruchomości, jaka jest określana jako kwota należna sprzedawcy, zwiększona o wydatki połączone z zakupem. Warto przy tym pamiętać, że amortyzacji skarbowej nie ulegają grunty, w związku z czym pojawia się kłopot z określeniem ceny początkowej nieruchomości nabytych na bazie umowy sprzedaży, w której nie wskazano odrębnie ceny gruntu oraz znajdujących się na nich budynków.

Przepisy ustawy wyraźnie wskazują na to, jakie koszty oraz w jakiej wielkości trzeba uwzględnić przy określaniu ceny początkowej środka trwałego wytworzonego we własnym obszarze. W wypadku, kiedy obywatel nie może z rozmaitych przyczyn określić kosztu wytworzenia środka trwałego, musi skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Jest to uzasadnione przede wszystkim w sytuacji, kiedy podatnik nie ma dokumentów stwierdzających zakup materiałów oraz usług do ich wykształcenia, a także nie jest w stanie ich otrzymać.

Wartość początkowa – wycena podatnika

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych daje możliwość, żeby podatnik dokonał wyceny środków trwałych oraz na jej bazie ustalił cenę początkową, od której obliczana będzie wielkość odpisów amortyzacyjnych.

Art. 22g ust.8 UDPOF mówi jasno, że jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Wartość początkowa – wycena biegłego

W sytuacji, kiedy podatnik nie jest w stanie ustalić kosztu wytworzenia środków trwałych, może skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy, który oszacuje wartość. Trzeba jednak podkreślić, że może to mieć miejsce jedynie w szczególnych okolicznościach, np. jeśli podatnik do listy środków trwałych chce wpisać środek trwały zakupiony przed rozpoczęciem działalności gospodarczej, oraz w tamtym czasie nie miał przymusu przechowywania faktur zakupowych.